Nieruchomości w Chorwacji w 2025 – okazja dla inwestorów

Chorwacja, z malowniczymi wybrzeżami Adriatyku, urokliwymi wyspami, i rosnącym znaczeniem turystyki, od lat przyciąga inwestorów z całej Europy. Jednak rok 2025 przynosi zauważalną zmianę dynamiki na rynku nieruchomości w Chorwacji – spowolnienie sprzedaży, rosnące ceny, większą ostrożność kupujących. Dla tych, którzy potrafią analizować rynek – to może być moment, by wejść taniej. Zobaczmy, co się dzieje i jak można wykorzystać sytuację.

Obecny stan rynku – sprzedaż spada, ceny rosną

Spadek transakcji

W pierwszej połowie 2025 roku liczba transakcji nieruchomościami w Chorwacji wyniosła 57 095 – to spadek o 15% w porównaniu z pierwszą połową 2024 roku. ([Aman Alliance][1])

Spadek dotyczy różnych typów nieruchomości:

• sprzedaż mieszkań (apartamentów) – również ok. −15% ([Aman Alliance][1])
• sprzedaż domów – jeszcze mocniej, ok. −26% ([Croatia Week][2])
• sprzedaż gruntów budowlanych – spadek ok. 17%, garaży/ miejsc parkingowych – około 12% ([Aman Alliance][1])

W stolicy – Zagrzebiu – choć nadal najwięcej transakcji, jest ich mniej o około 20% niż rok wcześniej. ([Aman Alliance][1])

Wzrost cen – ale w zwolnionym tempie

– W Zagrzebiu średnia cena za metr kwadratowy dla istniejących mieszkań wzrosła o 16% rok do roku, do około €3 166/m². ([Aman Alliance][1])

– W regionach nadmorskich i turystycznych ceny mieszkań i domów pozostają wysokie, stale rosną: lokalizacje premium (adriatyckie wybrzeże, wyspy) – ceny kilkukrotnie wyższe niż w miejscach mniej popularnych. ([Real Estate in Croatia][3])

– Niemniej eksperci zwracają uwagę, że tempo wzrostu zaczyna się zwalniać – szczególnie w odniesieniu do nieruchomości starszych, mniej atrakcyjnych, które wymagają remontu. ([Aman Alliance][4])

Przyczyny spowolnienia

Kilka czynników nakłada się na ten stan:

• ceny / dostępność – ceny nieruchomości wzrosły do poziomów trudnych do udźwignięcia dla wielu kupujących, szczególnie lokalnych. ([Croatia Week][2])
• kredyty i finanse – banki i instytucje kredytowe wprowadzają bardziej rygorystyczne warunki; część kupujących oczekuje lepszych warunków, stabilności stóp procentowych. ([Aman Alliance][1])
• nasycenie rynku w luksusie – zwłaszcza duże wille, nieruchomości z dodatkami (baseny, bardzo duże działki), w regionach turystycznych – coraz trudniej je sprzedać szybko, rosną koszty utrzymania. ([nekretnine-istra.hr][5])
• zmiany regulacyjne i podatkowe – rząd i samorządy wprowadzają nowe podatki związane z nieruchomościami, szczególnie te używane do wynajmu krótkoterminowego, lub puste nieruchomości. To zwiększa koszty utrzymania i wpływa na opłacalność. ([Reuters][6])

Czy ceny spadają?

Tu sprawa jest bardziej złożona: nie ma mocnych dowodów na to, że ceny nieruchomości generalnie już się obniżyły – raczej następuje zwolnienie tempa wzrostu, pewne korekty w niektórych segmentach, i obniżenie liczby transakcji.

W wielu przypadkach nadal mają miejsce wzrosty cen, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach i nowych inwestycjach. ([Croatia Week][7])

Jednak nieruchomości mniej atrakcyjne – starsze, położone dalej od infrastruktury lub wymagające remontu – zaczynają być wystawiane za ceny, które kupujący kwestionują, co prowadzi do wydłużenia czasu sprzedaży i potencjalnych negocjacji. ([Aman Alliance][1])

Dla inwestora – gdzie tkwi okazja

Mimo że ceny generalnie rosną, spadek sprzedaży i wzrost ostrożności kupujących tworzy przestrzeń negocjacyjną i selektywne obniżki:

1. Starsze nieruchomości, do remontu
W miastach i na wybrzeżu, często nieruchomości starsze, wymagające inwestycji (remont, modernizacja), są mniej pożądane. Sprzedający w takich przypadkach mogą być skłonni zejść z ceny, by skrócić czas sprzedaży.

2. Lokale poza centrami lub z ograniczoną widocznością
Działki lub budynki położone nieco dalej od plaży, od głównych atrakcji turystycznych, ale mające dobry potencjał – mogą być łatwiej dostępne cenowo.

3. Gminy dalej od turystycznego szlaku
Regiony mniej rozwinięte, gdzie infrastruktura dopiero się rozwija, mogą oferować tańsze ceny, ale z potencjałem wzrostu jeśli turystyka się tam rozwinie.

4. Nowe inwestycje w średnim segmencie
Projekty które oferują dobrą jakość bez luksusowych dodatków (np. standardowe apartamenty, mniejsze domy) mogą przyciągać lokalnych nabywców oraz tych, którzy szukają miejsca na zamieszkanie na dłużej, a nie jedynie na sezon wakacyjny.

5. Negocjacje warunków finansowania, podatków, kosztów utrzymania
Sprzedający będą bardziej elastyczni – np. przy cenie, ale także przy warunkach przekazania nieruchomości, czasu oczekiwania na zapłatę, dopełnieniu formalności. Nowe podatki i regulacje powodują, że właściciele nieruchomości, zwłaszcza tych wynajmowanych sezonowo, mogą być skłonni obniżyć ceny aby uniknąć kosztów dodatkowych.

Ryzyka i pułapki – trzeba wiedzieć, zanim się wkracza

Ryzyko regulacyjne: zmiany w przepisach podatkowych / prawa budowlanego mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji – np. opodatkowanie nieruchomości pustych, ograniczenia wynajmu krótkoterminowego. ([Reuters][6])

Koszty utrzymania i infrastruktury – luksusowe nieruchomości często wymagają wysokich nakładów (remont, utrzymanie basenu, ogrodu, dojazdu), co obniża realną stopę zwrotu.

Sezonowość popytu – w wielu nadmorskich miejscowościach główne przychody wynikają z sezonu letniego; poza sezonem popyt może być minimalny, co może oznaczać trudności z wynajmem lub utrzymaniem nieruchomości.

Finansowanie i stopy procentowe – jeśli kredyty stają się droższe, warunki bardziej restrykcyjne, inflacja rośnie, koszty kapitału będą miały duży wpływ na rentowność inwestycji.

Jak wejść w inwestycję – praktyczne rady

Dokładna analiza lokalizacji – sprawdź odległość od punktów ważnych (plaża, port, lotnisko, drogi komunikacyjne), stan infrastruktury, potencjał rozwoju (np. plany zagospodarowania przestrzennego).

Stan nieruchomości – nieruchomości wymagające remontu można kupić taniej, ale trzeba realistycznie oszacować koszty napraw i adaptacji.

Porównanie ofert i negocjacje – w warunkach spadającej sprzedaży sprzedający są bardziej skłonni negocjować. Nie bój się proponować niższej ceny, warunków płatności, dostosowania terminów.

Zwróć uwagę na podatki i koszty dodatkowe – podatki od nieruchomości, opłaty lokalne, koszty prawne, opłaty za użytkowanie gruntów, koszty zarządzania (jeśli wynajem), podatki dla cudzoziemców – wszystko to może zmniejszyć faktyczny zysk.

Myśl długoterminowo – jeśli kupujesz teraz, nawet jeśli ceny w najatrakcyjniejszych miejscach dalej rosną, to zakup w niższej cenie teraz może oznaczać lepszy zwrot, jeśli wartość nieruchomości będzie się stabilizować lub kontynuować wzrost w przyszłości.

Czy to dobry moment – “czas na działanie”

Tak – wydaje się, że 2025 to właśnie moment, w którym możliwości są większe niż w ostatnich latach boomu. Choć ceny nie spadają generalnie, to wiele sygnałów wskazuje, że presja ze strony kupujących zaczyna działać:

• spadek liczby transakcji – wskazuje, że rynek nie jest w stanie “prosto” utrzymać tempa wzrostu, bo coraz więcej nieruchomości pozostaje na rynku dłużej. ([Aman Alliance][1])
• rosnąca liczba ofert nieruchomości starszych, wymagających remontów, lub położonych w mniej pożądanych miejscach – konkurencja jest większa, więc sprzedający muszą być bardziej elastyczni.
• zmiany podatkowe / regulacyjne – mogą działać jako katalizator, która wymusza sprzedaż lub obniżenie cen przez tych, którzy nie chcą ponosić wysokich kosztów utrzymania / podatków.

Nieruchomości w Chorwacji – czy warto inwestować?

Tak, inwestowanie w nieruchomości w Chorwacji w 2025 roku ma sens – szczególnie jeśli potrafisz wybrać lokalizację, ocenić stan techniczny i negocjować cenę.

Najlepsze okazje będą w segmentach dotąd mniej atrakcyjnych: starsze budynki, nieruchomości wymagające poprawy, lokalizacje nieco “na uboczu”, dalsze od głównego turystycznego zgiełku.

Warto być cierpliwym – może się zdarzyć, że trzeba poczekać dłużej na zwrot z inwestycji (np. przez wynajem, modernizację), ale niższy koszt wejścia może się z nawiązką zwrócić.

Przypisy:

[1]: https://www.aman-alliance.org/Home/ContentDetail/92866 „HINA – Property market records 15% drop in transactions in H1”
[2]: https://www.croatiaweek.com/property-sales-in-croatia-down-15-in-first-half-of-2025-analysis/ „Property sales in Croatia down 15% in first half of 2025 – analysis | Croatia Week”
[3]: https://www.adrionika.com/croatia-real-estate-investment-guide-key-insights-for-2025 „Croatia Real Estate Investment Guide for 2025 | Adrionika”
[4]: https://www.aman-alliance.org/Home/ContentDetail/87623 „HINA – Housing prices in Croatia to continue rising in 2025, but at slower rates”
[5]: https://nekretnine-istra.hr/latest-news/top-5-trends-in-the-real-estate-market-in-istria-for-2025 „Top 5 trends in the real estate market in Istria for 2025”
[6]: https://www.reuters.com/markets/europe/croatia-shift-tax-burden-property-tackle-housing-problem-2024-09-23/ „Croatia to shift tax burden to property to tackle housing problem”
[7]: https://www.croatiaweek.com/croatia-among-top-risers-as-property-prices-across-eu-climb/ „Croatia among top risers as property prices across EU climb | Croatia Week”