W dobie rosnącej inflacji, niepewności gospodarczej i niskich stóp zwrotu z tradycyjnych form lokowania kapitału, coraz więcej inwestorów indywidualnych poszukuje alternatywnych sposobów pomnażania oszczędności. Jednym z coraz bardziej popularnych kierunków inwestycyjnych stały się apartamenty wakacyjne. To forma inwestycji, która łączy możliwość osiągania przychodów pasywnych z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Ale czy naprawdę się to opłaca?
Czym są apartamenty wakacyjne?
Apartamenty wakacyjne to nieruchomości zlokalizowane w atrakcyjnych turystycznie miejscach — nad morzem, w górach, przy jeziorach czy w znanych miastach. Są one przeznaczone głównie do krótkoterminowego wynajmu turystom i podróżującym. Mogą to być zarówno luksusowe apartamenty w kurortach, jak i mniejsze mieszkania w centrach miast.
Inwestor kupuje taki apartament, by zarabiać na wynajmie sezonowym (np. przez Airbnb, Booking.com czy lokalne agencje). W okresie, kiedy nieruchomość nie jest wynajmowana, właściciel często może sam z niej korzystać.
Plusy inwestowania w apartamenty wakacyjne
1. Wysoki potencjał zysku
W porównaniu z klasycznym najmem długoterminowym, krótkoterminowy wynajem apartamentów wakacyjnych może generować wyższe stawki dzienne. W sezonie letnim lub zimowym, w atrakcyjnych lokalizacjach, ceny za nocleg potrafią być kilkukrotnie wyższe niż miesięczne stawki przeliczone na dzień.
Przykład: Apartament nad morzem w Sopocie może przynosić w szczycie sezonu nawet 500–700 zł za dobę. Jeśli jest wynajmowany przez 20 dni w miesiącu, przychód brutto może sięgać 10 000–14 000 zł.
2. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego
Posiadanie nieruchomości wakacyjnej może być sposobem na dywersyfikację ryzyka inwestycyjnego. W przeciwieństwie do akcji czy obligacji, nieruchomość jest aktywem materialnym, które nie traci całkowicie na wartości nawet w trudnych czasach.
3. Możliwość własnego wypoczynku
Wielu inwestorów decyduje się na zakup apartamentu wakacyjnego również z myślą o własnym komforcie. Możliwość spędzania wakacji „u siebie” w ulubionej lokalizacji, bez ponoszenia kosztów najmu, to kusząca perspektywa.
4. Potencjał wzrostu wartości nieruchomości
Atrakcyjne lokalizacje turystyczne z reguły zyskują na wartości szybciej niż inne obszary. Jeśli region się rozwija, powstają nowe atrakcje, infrastruktura lub inwestycje publiczne, wartość apartamentu może znacząco wzrosnąć w ciągu kilku lat.
Ryzyka i wady
1. Sezonowość przychodów
Dochody z wynajmu wakacyjnego są nieregularne. W szczycie sezonu można liczyć na pełne obłożenie, ale poza sezonem — zwłaszcza w miesiącach zimowych w lokalizacjach nadmorskich — apartament może stać pusty, co znacznie ogranicza roczny przychód.
2. Wysokie koszty utrzymania
Apartamenty wakacyjne wymagają częstego sprzątania, wymiany pościeli, serwisu technicznego oraz kosztów związanych z zarządzaniem rezerwacjami. Jeśli właściciel nie obsługuje tego samodzielnie, musi zapłacić prowizję firmie zarządzającej (zwykle od 20 do 40% przychodu).
3. Podatki i formalności
Dochód z najmu krótkoterminowego podlega opodatkowaniu. W zależności od formy opodatkowania (ryczałt, skala, podatek liniowy), realny zysk może być niższy niż zakładano. W niektórych miastach obowiązują także ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego (np. konieczność zgłoszenia działalności gospodarczej).
4. Zmienność rynku turystycznego
Wydarzenia takie jak pandemia COVID-19 pokazały, jak bardzo rynek turystyki może być narażony na globalne kryzysy. Spadek liczby turystów może momentalnie pozbawić inwestora przychodów.
Jak wybrać dobry apartament wakacyjny?
Decyzja o zakupie apartamentu wakacyjnego powinna być poprzedzona dokładną analizą rynku. Oto kilka kluczowych kwestii:
Lokalizacja
To najważniejszy czynnik. Apartament nad Bałtykiem, w Zakopanem, w mazurskich Mikołajkach czy w centrum Krakowa będzie miał zupełnie inny profil inwestycyjny. Liczy się dostępność atrakcji, infrastruktura turystyczna, komunikacja i renoma miejsca.
Standard wykończenia
Turyści oczekują komfortu. Nowoczesny wystrój, pełne wyposażenie, dostęp do Wi-Fi, balkon czy widok — to wszystko wpływa na atrakcyjność oferty.
Obsługa najmu
Czy właściciel sam będzie zarządzał nieruchomością, czy zleci to firmie? Warto wcześniej sprawdzić dostępność i warunki współpracy z operatorami wynajmu.
Analiza zwrotu z inwestycji
Profesjonalni inwestorzy obliczają wskaźnik ROI (Return on Investment), czyli zwrot z inwestycji. Należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty (zakup, wykończenie, opłaty eksploatacyjne, zarządzanie, podatki) oraz estymowany roczny przychód z najmu.
Przykładowa kalkulacja
Załóżmy, że inwestor kupuje apartament nad morzem za 700 000 zł. Koszty dodatkowe (notariusz, wykończenie, wyposażenie) to 100 000 zł. Łączny koszt: 800 000 zł.
Jeśli apartament przynosi średnio 6 000 zł netto miesięcznie przez 6 miesięcy w roku, daje to 36 000 zł rocznego przychodu. ROI to:
(36 000 zł / 800 000 zł) × 100% = 4,5% rocznie
Jeśli uwzględnimy wzrost wartości nieruchomości o 3% rocznie, całkowity zwrot może sięgnąć 7,5–8% rocznie — co jest atrakcyjne na tle lokat bankowych czy obligacji.
Alternatywy: condo hotele i aparthotele
Dla osób, które nie chcą zajmować się zarządzaniem apartamentem, ciekawą opcją mogą być inwestycje w tzw. condo hotele lub aparthotele. To nieruchomości w ramach większych kompleksów, którymi zarządza profesjonalny operator. Właściciel otrzymuje z góry określony procent od przychodów lub gwarantowaną stopę zwrotu, np. 5–7% rocznie.
Minusem jest mniejsza elastyczność — właściciel nie zawsze może korzystać z apartamentu w dowolnym czasie, a możliwość odsprzedaży takiej nieruchomości bywa bardziej ograniczona.
Jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości w Chorwacji?
Zapraszamy do współpracy z profesjonalnym Biurem Nieruchomości Nestovia!
Czy to się opłaca?
Odpowiedź brzmi: to zależy. Dobrze przemyślana inwestycja w apartament wakacyjny może przynosić atrakcyjne zyski, ale wymaga zaangażowania, analizy i znajomości rynku. Nie jest to produkt dla każdego — szczególnie dla osób, które oczekują szybkich i łatwych zysków bez ryzyka.
Jeśli inwestor jest gotów na sezonowość, zmienność rynku turystycznego i ewentualne dodatkowe obowiązki, inwestycja w apartament wakacyjny może okazać się bardzo opłacalna — zarówno finansowo, jak i pod względem stylu życia.
Wnioski
Inwestowanie w apartamenty wakacyjne to sposób na połączenie przyjemnego z pożytecznym — ale jak każda inwestycja, wymaga świadomego podejścia. Zamiast działać impulsywnie, warto przeanalizować dane, porównać oferty i ewentualnie skorzystać z doradztwa inwestycyjnego. Ostatecznie, najlepiej zarabiają ci, którzy wiedzą, co robią.