Zakup nieruchomości w Chorwacji to opłacalna inwestycja – ceny nie są wygórowane, a potencjał turystyczny tego regionu imponuje! Jedną tylko transakcją zapewniamy sobie przytulne miejsce do życia lub wypoczynku wakacyjnego czy możliwość rozwoju intratnego biznesu. A jak kupić dom w Chorwacji sprawnie, bezpiecznie i zgodnie z prawem? Wyjaśniamy!
Zakup domu w Chorwacji a prawo chorwackie
Jeszcze nie tak dawno zakup nieruchomości w Chorwacji wiązał się z koniecznością założenia chorwackiej firmy i uzyskania statusu osoby prawnej. Natomiast w 2009 r., podczas nowelizacji ustawy Zakon o vlašnistvu i drugim stvarnim pravima (ustawa o prawie własności i innych prawach rzeczowych), wprowadzono regulacje, które znacznie zliberalizowały prawo zakupu domu oraz cały proces z tym związany.
Oczywiście nadal zakup nieruchomości w Chorwacji reguluje chorwackie prawo oraz system podatkowy – dlatego wszystkie najważniejsze informacje serwujemy poniżej!
Czy Polak może kupić dom w Chorwacji?
Tak, wprowadzone w 2009 r. poprawki do wspomnianej ustawy Zakon o vlašnistvu i drugim stvarnim pravima pozwalają wszystkim obywatelom Unii Europejskiej na zakup nieruchomości w Chorwacji na takich samych zasadach, jakie to obowiązują obywateli Chorwacji.
Polak może legalnie kupić nieruchomość w Chorwacji – dom, mieszkanie czy działkę. Warto natomiast w tym celu skorzystać z pomocy pośrednika – np. naszego biura nieruchomości NESTOVIA. To istotne, zwłaszcza jeżeli nie zna się języka, prawa, geografii, obyczajów i kultury Chorwatów. Taka usługa nie zrujnuje portfela, a oszczędzi czas i nerwy (nierzadko również środki finansowe!).
Czy pozwolenie na zakup domu w Chorwacji jest potrzebne?
Nie, obywatele UE nie muszą ubiegać się o pozwolenie na zakup domu w Chorwacji czy też dopełniać dodatkowych skomplikowanych formalności. Jest to co prawda spore ułatwienie, jednak proces zakupu nieruchomości w Chorwacji istotnie różni się od tego, z którym mamy do czynienia m.in. w Polsce. Dodatkowo wszelkie działania prawne (w tym zakup domu czy mieszkania w Chorwacji) wiążą się też z koniecznością nadania inwestorowi numeru identyfikacyjnego OIB (odpowiednik PESEL-u).
Kupno domu w Chorwacji krok po kroku
Dom w Chorwacji kupić można jako osoba zarówno fizyczna, jak i prawna. Różnica jest taka, że prywatnie potrzeba tylko wspomnianego numeru OIB, do którego jeszcze wrócimy, czyli dowodu osobistego lub paszportu, natomiast zakup nieruchomości w Chorwacji na firmę wymaga dostarczenia także kilku dokumentów firmowych, które potwierdzają prawo inwestora do reprezentacji przedsiębiorstwa.
Wstępne formalności przy kupnie domu w Chorwacji
Obejrzeliśmy piękne domy w Chorwacji na sprzedaż, wybraliśmy już ten odpowiedni, uzgodniliśmy ze sprzedawcą cenę zakupu. Co dalej?
Pierwsza kwestia to umowa przedwstępnej sprzedaży. Zwykle (choć nie zawsze) sprzedający nieruchomości wymagają jej zawarcia, co zresztą jest zrozumiałe i dość zbieżne z polskimi praktykami w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Jest to standardowa umowa cywilno-prawna, która nie wymaga potwierdzenia notarialnego, ale wiąże się konieczność zapłaty zaliczki w wysokości 10-20% wartości nieruchomości.
Zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne zwłaszcza wtedy, gdy zakup domu w Chorwacji uwzględnia jakieś warunki czy zobowiązania, z których trzeba wywiązać się przed realizacją transakcji – jest tak np. w przypadku jeszcze nieukończonej budowy nieruchomości, gdy trzeba poczekać na końcowy odbiór mieszkania czy domu.
-
FeaturedMieszkanie 63 m² w Trogirze
Pośredniczymy w sprzedaży mieszkania w malowniczym Trogirze, zaledwie 200 metrów od centrum. To eleganckie mieszkanie…
Na Sprzedaż230 000€
-
FeaturedMieszkanie typu penthouse w Kaštel Stari
Zapraszamy do zapoznania się ofertą sprzedaży dwupiętrowego mieszkania typu penthouse w malowniczej miejscowości Kaštel Stari,…
Na Sprzedaż450 000€
-
FeaturedNowoczesne mieszkania w Pakoštane
Oferujemy na sprzedaż nowoczesne mieszkania w Chorwacji, w urokliwej miejscowości Pakoštane.Inwestycja składa się z dwóch…
Na Sprzedaż250 000€
-
FeaturedCHORWACJA – ČIOVO
Pośredniczymy w sprzedaży mieszkań w nowopowstającym budynku mieszkalnym, zaprojektowanym jako obiekt nowoczesnej architektury w samym…
Na Sprzedaż300 000€
-
FeaturedCHORWACJA – DALMACJA ŚRODKOWA
Pośredniczymy w sprzedaży mieszkania w nowopowstającym budynku mieszkalnym z pięknym widokiem na morze. Mieszkanie składa…
Na Sprzedaż350 000€
Umowa kupna-sprzedaży domu w Chorwacji
Kolejna formalność? Właściwa umowa, czyli umowa kupna-sprzedaży domu w Chorwacji, do której zawarcia potrzeba już wizyty w chorwackim biurze notarialnym.
Natomiast nawet po oficjalnym poświadczeniu realizacji transakcji kupna podpisem notariusza kupujący wciąż jeszcze nie dysponuje prawem własności do nieruchomości, a sama umowa nie jest też niepodważalna. Notariusz w Chorwacji nie potwierdza bowiem jej ważności, a jedynie wolę obu stron do zawarcia transakcji. Opłata notarialna wynosi zwykle około 1% wartości inwestycji.
W tylko tej kwestii cała procedura znacząco różni się od praktykowanej w Polsce – zgodnie z polskim prawem już samo potwierdzenie umowy kupna-sprzedaży aktem notarialnym jest równoznaczne z nabyciem prawa własności.
Jakie dokumenty do kupna domu w Chorwacji są jeszcze potrzebne?
Wpis do księgi wieczystej
W Chorwacji prawo własności do danej nieruchomości nabywa się dopiero w momencie jej wpisania do księgi wieczystej. Wniosek o przeniesienie prawa własności składa się we właściwym ze względu na lokalizację sądzie.
Do dokonania takiego wpisu potrzebne jest potwierdzenie notarialne, ale coś jeszcze – tzw. klauzula intabulandi, która nie funkcjonuje np. w Polsce. Jest to specjalna zgoda dotychczasowego właściciela domu (czy też mieszkania, działki; ogółem nieruchomości) na nabycie nieruchomości, czyli przeniesienie prawa własności na kupującego, wpis do księgi. Klauzula może zostać zawarta bezpośrednio w umowie kupna-sprzedaży bądź osobno, w oddzielnym dokumencie.
Nadanie numeru identyfikacyjnego OIB
Do wpisu nieruchomości i jej nowego właściciela do księgi wieczystej potrzeba zatem potwierdzonej notarialnie umowy i zgody osoby, która dom sprzedaje. Aby jednak w ogóle zawrzeć umowę kupna-sprzedaży domu w Chorwacji i dokonać wpisu do księgi wieczystej, trzeba najpierw uzyskać numer identyfikacyjny OIB (Osobni Identifikacijski Broj, czyli odpowiednik polskiego PESEL-u), po który należy się udać do chorwackiego urzędu skarbowego.
Numer identyfikacyjny OIB może być również potrzebny np. do otworzenia konta w chorwackim banku, choć w takim wypadku zazwyczaj można posłużyć się po prostu paszportem lub dowodem osobistym.
Jak wspomnieliśmy, dom w Chorwacji kupić można zarówno jako osoba fizyczna, jak i jako osoba prawna. W drugim przypadku urząd skarbowy poprosi o przedstawienie dokumentów firmowych.
Co po zakupie domu? Jak zamieszkać w Chorwacji?
Po zawarciu umowy, potwierdzeniu jej u notariusza oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej – już jako nowy właściciel – można w zasadzie w pełni cieszyć się nabytą nieruchomością, ale pozostaje jeszcze jedna formalność do dopełnienia. Mianowicie maksymalnie do 30 dni od poświadczenia notarialnego transakcji należy zgłosić zakup nieruchomości w chorwackim urzędzie skarbowym, a następnie (w wyznaczonym terminie) wpłacić podatek od obrotu nieruchomościami, który w Chorwacji wynosi 3% od ich wartości.
Zobowiązanie podatkowe zmienia się w zależności od tego, czy nieruchomość kupuje osoba fizyczna, czy prawna, i czy jest to rynek nieruchomości pierwotny, czy wtórny.
Dodatkowo należy pamiętać, że chorwacki urząd skarbowy – podobnie zresztą, jak i polski – ma prawo samodzielnie oszacować wartość nabytej nieruchomości. Może się więc okazać, że ustalona przez urząd skarbowy kwota do obliczenia podatku będzie inna niż sama cena kupionego domu. W ciągu 15 dni od wydania przez urząd decyzji w tej sprawie należy uiścić wyliczoną wartość.
Czy samodzielny zakup domu w Chorwacji jest trudny?
Choć zakup domu w Chorwacji nie wydaje się skomplikowaną procedurą, w praktyce może zrodzić sporo problemów. Do załatwienia formalności w chorwackim urzędzie skarbowym oraz w sądzie (wpis do księgi wieczystej) przydaje się znajomość języka.
Przed zakupem nieruchomości warto też dobrze sprawdzić kwestie jej własności i legalności budowy, a także planowane w przyszłości zagospodarowanie pobliskich terenów. Tego typu informacje można uzyskać w Urzędzie Planowania Przestrzennego i Budownictwa. Niesamowicie ważne jest też właściwe sformułowanie zapisów w umowie sprzedaży, tak aby dobrze zabezpieczały interesy kupującego.
Zanim założyliśmy biuro nieruchomości NESTOVIA, sami przechodziliśmy przez cały ten proces i wiemy, jak jest on trudny. Dlatego zachęcamy do skorzystania z naszej oferty – wszystkimi formalnościami zajmują się specjaliści (w tym radcy, prawnicy, architekci, geodeci, tłumacze). Transakcja jest w pełni bezpieczna, a po jej finalizacji nadal pozostajemy w pełnym kontakcie z Klientem, pomagając m.in. w zawieraniu umów z dostawcami czy rozliczeniach opłat.
Jak znaleźć dom w Chorwacji?
Równie trudne, co zakup domu w Chorwacji (a może nawet trudniejsze!) jest znalezienie nieruchomości, która spełniałaby oczekiwania inwestora. Domy w Chorwacji na sprzedaż to ogromny rynek, wyjątkowo różnorodny pod kątem cen, standardu mieszkaniowego czy samego stylu budownictwa i wykończenia.
Chorwacja to w zasadzie kilka regionów o różnym potencjale inwestycyjnym. Warto więc zawęzić obszar poszukiwania do jednego lub kilku.
- Nieruchomości na sprzedaż w Chorwacji północnej. Region regularnie pomijany przez pędzących nad Adriatyk, z pięknymi krajobrazami, tradycyjną kuchnią i bogatą kulturą. To tutaj znajduje się stolica. Świetna propozycja dla osiadających w Chorwacji na stałe – ceny nieruchomości są bardzo atrakcyjne.
- Nieruchomości na sprzedaż w Chorwacji centralnej. Tu nieruchomość kupimy w dobrej cenie ze względu na mniejszy potencjał turystyczny. Idealne miejsce do życia dla szukających ciszy, spokoju i bliskości natury. Mnóstwo zieleni, możliwości rekreacji i duch historii zamknięty w zamkach i dworach.
- Nieruchomości na sprzedaż w Istrii. Ten największy półwysep Adriatyku niemal w całości należy do Chorwacji. I ma ogromny potencjał inwestycyjny – piękne plaże, krystaliczne morze, dużo śródziemnomorskiej zieleni oraz znane miejscowości i kurorty (np. Pula). Tu zakup domu to intratny biznes!
- Nieruchomości na sprzedaż w Kvarnerze. Między Istrią a Chorwacją północą leży zatoka Kvarner. Jest tu już taniej, a można cieszyć się bliskością spokojnego i czystego morza. Nieopodal znajduje się wiele wysp i wysepek, ale też góry i duże miasta. To dobre miejsce do spokojnego, ale aktywnego życia!
- Nieruchomości na sprzedaż w Slawonii. Ten znacznie mniej atrakcyjny turystycznie region słynie z żyznej ziemi i spokojnych, sielskich miasteczek i wsi. Dom, mieszkanie czy działkę kupić tu można w naprawdę okazyjnej cenie. Znajduje się tu również czwarte co do wielkości chorwackie miasto: Osijek.
- Nieruchomości na sprzedaż w Dalmacji Północnej. To region o dużym potencjale inwestycyjnym. Rynek oferuje zarówno luksusowe wille, jak i stare chorwackie domy. Piękne krajobrazy, plaże, mnóstwo możliwości! Tu znajdują się popularne kurorty takie jak Szybenik, Zadar czy Biograd na Moru.
- Nieruchomości na sprzedaż w Dalmacji Środkowej. Zarówno w Splicie – najważniejszym mieście regionu, jak i w mniejszych ośrodkach kupimy taką nieruchomość, która spełni oczekiwania i w ciągu lat zyska na wartości. Dobra infrastruktura i najpiękniejsze miejsca – Makarska, Punta Rata, Omiš i Trogir.
- Nieruchomości na sprzedaż w Dalmacji Południowej. To prawdziwa perła chorwackiego wybrzeża z przepięknym Dubrownikiem. Nawet w samym mieście kupić można fantastyczny dom czy apartament. A choć nieruchomości są tu stosunkowo drogie, to potencjał inwestycyjny regionu jest ogromny!
Gdzie kupić dom w Chorwacji?
Choć jest niewielkim krajem, Chorwacja do zaoferowania ma bardzo wiele! To nie tylko ponad 300 dni słonecznej pogody w roku, spokojne i krystalicznie czyste wody Adriatyku czy najpiękniejsze plaże na świecie. To także klimatyczne małe miasteczka, dzikie góry, liczne parki narodowe i krajobrazowe czy jeziora. To, gdzie kupić dom w Chorwacji, najlepiej uzależnić od preferencji i celu zakupu domu – czy planują Państwo zamieszkać nad Adriatykiem na stałe, czy tylko stworzyć wakacyjną bazę, czy może uczynić z nieruchomości w Chorwacji rozwojowy biznes.
Znając Państwa oczekiwania, w biurze nieruchomości NESTOVIA dobrze doradzimy, a następnie znajdziemy kilka ciekawych propozycji!
Ile kosztuje dom w Chorwacji?
Cena domu w Chorwacji – podobnie jak w każdym innym miejscu na świecie – zależy od wielu różnych czynników. Tanie domy w Chorwacji na sprzedaż kosztują już nawet od 70 czy 90 tysięcy euro. Zwykle są położone w głębi lądu i pochodzą z rynku wtórnego, czyli wymagają mniejszego czy większego remontu.
A ile kosztuje dom w Chorwacji nad morzem? Nawet od 150 tysięcy euro! Oczywiście nie brakuje też przepięknych, luksusowych willi za kilka milionów – np. w Dubrowniku oraz w pierwszej linii zabudowy od morza. A co rusz pojawiają się takie domy na sprzedaż w Chorwacji, które można zaliczyć do „średniej” półki cenowej – na tym rynku każdy znajdzie propozycję na miarę potrzeb i portfela.
Jako specjaliści chorwackiego rynku nieruchomości w biurze NESTOVIA znajdziemy dla Państwa odpowiednią nieruchomość – na podstawie budżetu i innych kryteriów, które są dla Państwa ważne, np. widoku, odległości od Adriatyku (lub gór czy parku narodowego), standardu, powierzchni nieruchomości i samej działki.
Wstępne rozeznanie mogą Państwo zrobić już teraz – korzystając z zakładki „Oferta” na naszej stronie. Serdecznie zapraszamy!
FAQ:
Jak kupić nieruchomość w Chorwacji?
Nieruchomość w Chorwacji najlepiej kupić z pomocą pośrednika, który specjalizuje się w chorwackim rynku nieruchomości, zna od strony prawnej wszelkie procedury i wie, jak zabezpieczyć w umowach interesy kupującego. Taki pośrednik sprzedaży może reprezentować kupującego niemal na każdym etapie transakcji.
Czy na zakup domu w Chorwacji potrzebne jest pozwolenie?
Nie, obywatele Unii Europejskiej nie muszą ubiegać się o pozwolenie na zakup domu w Chorwacji. Nabywają nieruchomości na takich samych prawach, jak Chorwaci, lecz muszą uprzednio uzyskać w chorwackim urzędzie skarbowym numer OIB.
Ile kosztuje dom w Chorwacji?
Cena domu w Chorwacji zależy od różnych czynników: powierzchni i standardu, ale zwłaszcza lokalizacji (wyspy oraz wybrzeże kontra kontynentalna Chorwacja). Koszty domu wynoszą od 70 tysięcy, przez kilkaset tysięcy, po kilka milionów euro.